1. ค้นหาทำเลทอง: หัวใจสำคัญของธุรกิจบ้านเช่า
“ทำเล” เปรียบเสมือน “รากฐาน” ของธุรกิจ ถือเป็นจุดสำคัญเลยก็ว่าได้ เพราะเป็นปัจจัยหลักของการเลือกที่อยู่ของผู้บริโภค โดยปัจจัยใดบ้างที่ผู้บริโภคสนใจ มาดูกันเลย
1.1 ทำเลใกล้แหล่งงาน หรือ สถานที่ทำงาน
การเลือกทำเลจากแหล่งงาน เพราะสามารถช่วยให้ใช้เวลาในการเดินทางน้อยจากที่พักไปจนถึงที่ทำงาน
ตัวอย่าง เช่น
- คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า BTS อโศก ที่อยู่ใจกลางเมืองสุด ๆ จึงดึงดูด “มนุษย์ออฟฟิศ” มากมายให้สนใจที่ตรงนั้นมากขึ้น แต่ก็แพงขึ้นตามลำดับ
- โครงการคอนโดมิเนียม High-rise ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS อโศก
- คอนโดมิเนียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส
- ราคาเช่าคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน เริ่มต้นประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน
- ทาวน์โฮม ใกล้เขตนิคมอุตสาหกรรม ตอบโจทย์ “พนักงานโรงงาน”
- ทาวน์โฮม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง
- โครงการทาวน์โฮม ที่มีระบบรักษาความปลอดภัย
- ราคาเช่าทาวน์โฮม เริ่มต้นประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน
1.2 สถานศึกษา ใกล้โรงเรียน มหาวิทยาลัย
ตัวอย่าง เช่น
- หอพัก ใกล้ มหาวิทยาลัย
- หอพักราคาประหยัด เริ่มต้นประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน
- หอพักที่มีบริการ Internet Wi-Fi
- หอพักที่มีระบบรักษาความปลอดภัย
- มีเฟอร์นิเจอร์ครบ
- สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ (ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของเจ้าของ)
1.3 ศูนย์กลางความเจริญ
ตัวอย่าง เช่น
- คอนโดมิเนียม ใกล้ห้างสรรพสินค้า
- คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง เชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS
- ราคาเช่าคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน เริ่มต้นประมาณ 40,000 บาทต่อเดือน
- ทาวน์โฮม ใกล้ตลาดสด
- ทาวน์โฮม 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
- โครงการทาวน์โฮมที่มีพื้นที่จอดรถ
- ราคาเช่าทาวน์โฮม เริ่มต้นประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน
2. ระบบกฎหมายและข้อบังคับ
ความเข้าใจในระบบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องข้อกำหนดของสัญญาเช่า, สิทธิ์และหน้าที่ของผู้เช่า, สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับใหม่ ที่มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของ “ผู้เช่า” มากขึ้นที่ “ผู้ให้เช่า” ควรคำนึงถึง โดยสรุปเนื้อหามาให้ตามข้อมูล ดังนี้
- สัญญาเช่า ต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
- ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ค่าเช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธี และระยะเวลาชำระด้วย
- ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญา โดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามยกเว้น หรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์ หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
3.ตรวจสอบสภาพของบ้าน ระหว่างมีการเช่า
การตรวจสอบสภาพบ้านหรือห้องเช่านั้น เป็นส่วนสำคัญอีกหนึ่งอย่าง รายการสำหรับตรวจสอบความเรียบร้อย และความเสียหายก่อนผู้เช่าย้ายออกจากบ้านเช่า เพื่อให้เจ้าของบ้านลำดับความสำคัญของการตรวจสอบได้ถูกต้อง ซึ่งควรแนบไปกับสัญญาเช่าเพื่อให้เข้าใจตรงกันว่า เมื่อถึงเวลาที่ย้ายออก เจ้าของบ้านจะตรวจอะไรบ้าง และหากมีข้อใดที่ไม่เรียบร้อย สามารถหักออกจากค่ามัดจำเป็นจำนวนเงินตามที่ตกลงกันเอาไว้ ทั้งนี้เจ้าของบ้านแต่ละคนสามารถออกแบบเช็คลิสต์ที่ต่างกันออกไปได้ ซึ่งจะขอยกตัวอย่างเช็คลิสต์ที่สำคัญ ๆ ไว้ ดังนี้
- โทรแจ้งล่วงหน้า 3-5 วัน เพื่อให้เจ้าของมาตรวจบ้าน และคืนเงินค่ามัดจำบ้าน
- ทำความสะอาด และคืนบ้านในสภาพเดิม เหมือนตอนวันแรกที่ส่งบ้านให้ผู้เช่า (รวมถึงเรื่องการทาสีบ้านให้เป็นสีเดิมเหมือนวันแรกที่เข้าอยู่)
- ผนัง พื้น เพดาน ต้องไม่มีรอยขีดข่วน หรือ รอยขีดเขียนใด ๆ
- ขนย้ายทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าออกจากบ้านจนหมด ไม่เหลือของใด ๆ ให้เจ้าของบ้านต้องขนย้ายออกไปเอง
- ไม่มีขยะหรือสิ่งปฏิกูลทิ้งไว้ในบ้าน
- หากมีพื้นที่นอกบ้าน ต้องสะอาดเรียบร้อย จัดระเบียบให้อยู่ในสภาพเดิมมากที่สุด
- หากมีต้นไม้อยู่ด้านนอกของบ้าน ต้องได้รับการดูแล ตกแต่งให้เรียบร้อย
- อุปกรณ์ใดที่เจ้าของบ้านจัดไว้ให้ ต้องอยู่ในสภาพเดิม ไม่ชำรุดเสียหาย และยังสามารถใช้ได้ เช่น เครื่องครัว, เครื่องใช้ไฟฟ้า (เจ้าของต้องทดสอบเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกตัวที่จัดไว้ให้) และคืนในจำนวนที่ครบถ้วน ไม่สูญหาย
- ประตู หน้าต่าง อยู่ในสภาพใช้การได้ สามารถปิด-เปิดได้ปกติ ไม่ชำรุดเสียหาย
- อุปกรณ์ไฟฟ้าและสายไฟอยู่ในสภาพใช้งานได้ ไฟทุกดวงจะต้องเปิด-ปิดปกติ และไม่มีการถอดหลอดไฟออกไป
- ก๊อกน้ำและระบบประปาใช้งานปกติ ไม่รั่วซึม อยู่ในสภาพเหมือนตอนเข้าอยู่วันแรก
- ห้องครัว สามารถใช้งานได้ปกติ เคาท์เตอร์ และตู้ในครัวอยู่ในสภาพสะอาดเรียบร้อย
- ห้องน้ำ สุขภัณฑ์ สามารถใช้งานได้ปกติ ไม่ชำรุดเสียหาย
- อุปกรณ์อื่น ๆ ที่เจ้าของติดตั้งให้นอกเหนือจากในรายการ ต้องอยู่ในสภาพปกติ และไม่มีการถอดออกไป เช่น ปั๊มน้ำ, ไฟสำรองฉุกเฉิน, เครื่องตรวจจับควันไฟ เป็นต้น
- คืนกุญแจ (และรีโมทประตูบ้าน ถ้ามี) ครบถ้วนทุกดอก
4. รูปแบบบ้านเช่า
แบบบ้านเช่าที่เหมาะกับคนส่วนใหญ่ แบ่งออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้
1.บ้านเช่าที่เป็นบ้านเปล่า
ถ้าเปรียบเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แบบบ้านเช่าที่เป็นบ้านเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งใด ๆ มีแค่สุขภัณฑ์ ระบบไฟฟ้าและระบบประปามาให้ แบบบ้านเช่ารูปแบบนี้ส่วนใหญ่จะเหมาะกับผู้เช่าที่มีงบประมาณจำกัด เนื่องจากมีราคาถูกที่สุด หากเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ หรือบางผู้เช่าที่เช่าอยู่ระยะยาว อาจชอบที่จะตกแต่งเองตามความชอบ
2.บ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted
แบบบ้านเช่าที่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เป็นอีกหนึ่งรูปแบบที่เหมาะกับคนในยุคนี้ โดยแบบบ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Fitted คือ เป็นแบบบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน เช่น บิลท์อินตู้เสื้อผ้า ตู้เก็บของ โซฟา ลักษณะเดียวกับบิลท์อินในคอนโด
3. บ้านเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Furnished
แบบบ้านเช่าพร้อมอยู่ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบเซ็ต หากเปรียบเทียบกับแบบบ้านเช่าที่มีขนาดเท่ากัน และอยู่บนทำเลเดียวกัน ถือเป็นแบบบ้านเช่าที่มีราคาแพงที่สุด
ปัจจัยเพิ่มเติม
กลุ่มเป้าหมาย: เลือกรูปแบบบ้านที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม
ขนาด: พิจารณาขนาด พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ
การออกแบบ: ออกแบบให้เหมาะกับการอยู่อาศัย สะดวกสบาย
5. การกำหนดค่าเช่า
5.1 อิงจากราคาตลาด
วิธีนี้เป็นการเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ในทำเลเดียวกัน เป็นบ้านประเภทเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ใช้ได้ในกรณีที่มีทรัพย์แบบเดียวกัน คล้าย ๆ กันให้เปรียบเทียบ ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่แม่นยำใกล้เคียงราคาตลาดมากที่สุด
5.2 อิงจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
การคิดค่าเช่าบ้านวิธีนี้ นิยมใช้ในกรณีที่ไม่มีโครงการคล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบกันได้ จึงอิงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา โดยสามารถคิดราคาค่าเช่าบ้านได้ที่ 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เช่น นาย A มีบ้านให้เช่า 1 หลัง พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในราคา 3.5 ล้านบาท จากการคำนวณราคาค่าเช่าบ้านควรอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคุณสามารถปรับลด-เพิ่มได้ตามความเหมาะสมของสภาพบ้าน
5.3 อิงจากขนาดเป็นตารางเมตร
เริ่มแรกต้องคำนวณหาราคาต่อตารางเมตรออกมาให้ได้ก่อน โดยการนำค่าเช่าหารด้วยจำนวนตารางเมตร จากนั้นนำราคาที่ได้คูณกับพื้นที่ขนาดเป็นตารางเมตรของบ้าน ซึ่งจะออกมาเป็นราคาค่าเช่าบ้านปล่อยเช่าต่อเดือน
การเริ่มต้นธุรกิจบ้านเช่า จำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ ศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วน และเตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงต่าง ๆ นี้เป็นเพียงส่วนนึงในปัจจัยที่สำคัญมากมายของการทำธุรกิจบ้านเช่าเท่านั้น หากผู้อ่านสนใจมากกว่านี้ต้องทำการศึกษาเพิ่มเติมจากบทความนะครับ แล้วพบกันใหม่ในบทความถัดไปครับ
ติดตามประกาศรับสมัครงานเพิ่มเติมได้ที่ Facebook “หางาน Part Time งานพิเศษ ทำที่บ้าน เสาร์ อาทิตย์“
![[งานราชการ] รับสมัครพนักงานราชการทั่วไป สํานักงานขนส่งจังหวัดแพร่ 1 อัตรา](https://parttimeth.com/wp-content/uploads/2024/09/14286-PartTimeTH-Cover.png.webp)
![[งานราชการ] รับสมัครบรรจุบุคคลเข้ารับราชการ โรงพยาบาลอ่างทอง 1 อัตรา](https://parttimeth.com/wp-content/uploads/2024/09/14285-PartTimeTH-Cover.png.webp)
